「ChintaiLoad」で賃貸のことを勉強しよう!                          



 ■ 移転に役立つ豆知識

N値

N値と言うのは、地盤の固さを知る為の重要な数値です。そしてそれは、地盤調査を行う事によって知る事ができます。N値は、65kgの重りを75cmの高さから自由落下させ、銅製の棒を土中に30cm打ち込むのに要する打撃回数の事を言います。
なんどか広島 賃貸を見ている時にN値を見た事がありましたが、当時は全く意味が分からなかったです。

ですからN値が大きいと硬い良い地盤、N値が小さいと柔かく悪い地盤となるのです。ただし、土質により同じN値でも地盤の硬さは異なる様です。

土の状態

砂層

粘土層

極めて緩い
極めて軟らかい

0〜4

0〜2

緩い
軟らかい

4〜10

2〜4

中位

10〜30

4〜8

密に締まっている
硬い

30〜50

8〜15

極めて密である
極めて硬い

50以上

15〜30

極めて硬い

 

30以上

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不動産のマネジメント手法の略語

最近不動産業界で使われる不動産のマネジメント手法の略語を集めました。

●アセットマネジメント(AM)
投資家、オーナーなどの不動産所有者から不動産資産の運用を委託されて、そのビル事業経営を行う業務で、資産全体の価値を高める為の運用を行います。

●プロパティマネジメント(PM)
新規テナント募集から契約更新業務などを行います。また、テナントの苦情受付や賃料管理・建物管理も行う現場業務になります。

●プロジェクトマネジメント(PM)
建築事業全般の推進をマネジメントする手法を言います。スケジュール、コスト、設計、変更管理など最適な手法で運用していきます。

●コンストラクションマネジメント(CM)
発注者側の立場となって、計画から推進・管理までを行います。建設プロジェクトの建設工程に関するマネジメント手法です。 経済的、効率的にプロジェクトを運営して、予算内で予定工期どおりに想定通りのグレードで建物を完成させることを目的とした業務になります。

●メンテナンス・リフォーム・リノベーション
・メンテナンス(維持)=機能の低下速度を弱める行為です。
・リフォーム  (補修)=陳腐化した機能を竣工時点のレベルまで回復させる行為です。
・リノベーション(改修)=竣工時点を上回るレベルまで機能を高める、または新たに付加する行為です。

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建ぺい率

建ぺい率というのは、敷地に建物を建築する際の、敷地面積に対する建築面積の割合の事で、その限度は都市計画法によって定められています。

建築面積というのは、その建物の水平投影面積(簡単に言うと上から見た面積)の事をいい、建物の区画中心線により計算します。区画中心線とは、木造軸組み構造(建物を梁や柱。線で支える工法)の場合は柱の中心線や枠組壁工法(ツーバイフォー工法)の場合では、壁の中心線となります。

用途地域というのは、簡単に言うと都市計画で定められた建物の用途(種類)を制限した区域の事です。
用途地域には、住居系・商業系・工業系・指定無しに分けられています。

住居系の建ぺい率 ・・・30% 40% 50% 60%
商業系の建ぺい率 ・・・80%
工業系の建ぺい率 ・・・60%
指定無しの建ぺい率・・・30% 40% 50% 60%
(例外もありますが、上記が一般的です。)

建ぺい率には、これだけの差があり、これはそれぞれの地域の特性や環境を配慮し決められた規則になります。角地は、前面道路の幅員、交わる道路の角度、道路が敷地に接している長さ等一定の条件が整えば、建ぺい率が10%アップということになります。

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高さ

建物の高さを表現するのにもいろいろな用語があることを知っていますか?

●階高
階高というのは、ある階の水平基準から直ぐ上の階のスラブまでの寸法をいいます。また、床から天井までの高さ、天井内の深さ、OA床の場合はその高さ、床や天井の材料の厚さの合計です。

●天井高
天井高とは、床の仕上面から天井仕上面までの寸法をいいます。

●軒高
軒の高さとは、まさに建物の高さを表す寸法のことで、鉄筋コンクリート造の建物では地盤面から梁の一番上端までの寸法で、最高高さとは最高部分の高さのことです。

●オフィス家具のスタンダードな高さ
事務用イスの座高は、380mm〜470mmです。
デスクの高さは、700mm〜730mmです。

テーブルの高さ
・立ち作業が中心となるものは、900mm〜1000mmです。
・リフレッシュ用立ちテーブルは、1000mm〜1050mmです。
・落ち着き感の欲しい打合せテーブルは、550mm〜680mmです。
・会議室、食堂用テーブルは、700mm〜730mmです。

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広さ

建物床面積の分類や計測方法に、国際的にも日本でも定まったものがありません。1992年にISOが国際規格を定めたのですが、アメリカや日本の申し入れにより、壁芯計算の概念を含んだ考え方を検討中なのが現状のようです。日本とアメリカとでは、かなり違っています。

グリッド天井

グリッド(grid)を直訳すると、格子・または碁盤目と言います。グリッド天井とは、格子状の基礎にして、照明・空調の吹出し口・スプリンクラーなどの設備つきのパネルと、同じサイズで、設備なしのパネルを碁盤目状にセットした、シンプルなシステム天井のことをいいます。

レイアウトを変更する時には、どうしてもパーティションの位置を移動させなければならない状況が考えられますので、そういう時に、このグリッド天井なら、移設が容易に行えるのです。

設備つき・設備なしの2種類のパネルを組換えるだけなのでで、照明器具・空調の吹出し口の位置を簡単に動かすことができます。 それも、グリッド単位で細かく動かせるという利点があり、パーティションを最適な位置に設置が可能です。

その結果、工事コストの削減や工事期間の短縮(早い)、廃棄物の削減(環境に優しい)となるわけです。

照明
最近、目まぐるしく進む情報通信社会、オフィスでコンピュータ画面に向き合う時間が増加しています。それに従い、オフィスワーカーが目の疲労を訴える報告も多くなっているのは避けられない現状です。こうした、目の疲労を少しでも和らげる為に、照明に対して下記の工夫をする必要があるようです。

外光が直接画面に当たらないよう、窓面(特に南窓面)を背にした機器配置は避ける。 OAルーバーや間接照明などを採用して、光源が直接見えないようにしてグレア(眩しさ)を防ぐようにする。ディスプレイを若干暗めにしておくのも良いそうです。 見えている書類面の照度と机上の照度比を3:1、机の周囲とは5:1〜10:1程度にするのがポイントです。

空気
オフィス内で空気の質を悪くするものに建材から発生する有害ガスやコピー粉、喫煙があります。
特に、喫煙による空気汚染は人体への悪影響が大きい為、喫煙場所を限定する分煙化や空気清浄機を設置するなどの設備上の対策、喫煙マナーを徹底させるなどのソフト面で対応も必要になります。

例としてあげると、浮遊粉塵量に関して、12坪位の部屋でタバコを1本吸うと下記基準ぎりぎりになります。 一酸化炭素の量も2坪の空間で1本タバコを吸うと下記の基準を超えてしまうようです。

【快適基準】
冬期では・・・温度/22度、湿度/40%
夏期では・・・温度/26度、湿度/50%

【清浄度】
浮遊粉塵量・・・空気1立方メートルにつき0.15mg以下
一酸化炭素の含有量・・・10ppm以下
気積(空気の量)・・・一人につき10立方メートル以上

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レンタル会議室 八重洲口

2017/6/29 更新